招商中心的大门锁着，玻璃上蒙着灰。

往里看，沙盘还在，只是落了厚厚一层灰。 北星大道边那一排排已经封顶的楼架，空在那里，从2014年停到现在。

这就是天湖·豪布斯卡。

11月1日上午10点，它第九次站上拍卖台。 这一回不是整个项目一起卖，只先拿出B区。

B区土地面积约5.9万平方米，在建建筑面积约33.2万平方米，评估价8.11亿，起拍价1.59亿，保证金1740万多。

比起最初整体打包27.98亿的起拍价，相当于砍掉了26亿以上，缩水超过94%。

价格像是被压到了地板，可它前面已经连续流拍了8次。

2025年2月第一次整体上拍，27.98亿，0人报名。 之后一路往下：19.58亿、15亿、12亿、10亿、8亿，一直降到6.4亿，还是没人举牌。

120万平方米的在建工程，一口吞不下去。

所以这次换了个办法——拆开卖。

B、C、D三个区，产权各自独立。 B区体量最小，先拿它探水温。

天湖豪布斯卡当年不是小项目。

总规划占地约1000亩，总建面约300万平方米，是省市区三级重点项目。 一期实际动了B、C、D三区，接近300亩、约120万平方米。

B区原规划是鞋城，C区服装城，D区箱包针纺，接的是荷花池外溢的商贸客流。

2012年开工，原定2015年投用。 2014年10月，资金链断，全面停工。

后面几年自救、预重整、融资，都没走通。 2022年法院受理破产重整，2023年重整失败，转清算。

楼是盖到主体了，外立面没做，里面也没装修。 园区里草长得比人高。

它所在的位置并不差。

北星大道和新竹大道交汇，紧挨成都国际商贸城，旁边是海宁皮革城、美博城。 地铁5号线、27号线已经通车，S11成德线站点离得不远，预计2028年试运营。

一边是成熟商圈，一边是空了11年的大框架。

1.59亿买下B区，听起来像捡漏。

真正要面对的是另一本账。

在建工程没完工、没验收。 拍下来以后，外立面、机电、消防、内部空间都要继续投钱。 原施工方、材料商、早期商户的遗留关系也得一点点理。

这些钱不会写在起拍价里。

更麻烦的是业态。

2014年那套“实体批发+商铺销售”的逻辑，现在站不住了。 电商、直播、新型专业市场把原来的批发红利拆碎了。

再照着当年的鞋城、服装城原样做一遍，风险很高。

同类老市场这几年也在改。 嵊州领带城保留主体结构，把小档口改成品牌展厅、直播间和数字化办公，转型电商产业园；赣州老鞋城由国资牵头，做社区商业、办公、餐饮和运动的混合园区。

天湖B区如果有人接，大概率也不会是“重新开个批发市场”这么简单。

它更可能的方向，是贴近国际商贸城做展贸、选品、直播、轻加工和配套服务。 用现有商贸客流，把大体量框架改成低频但持续使用的产业空间。

但这需要的不只是买房子的钱，还得有运营方、产业资源和长周期资金。

拆着卖，是把“找一个人全吃下”变成“找几个对口的人分块接”。

B区先试，C区、D区后面再跟。

11月1日这一拍，看的不是1.59亿贵不贵，而是有没有人愿意接下后面那十几年要做的活。

楼还是那几栋楼，骨架还在北星大道边上。

接下来怎么填，才是问题。